Il Tribunale di Firenze con sentenza del 29 gennaio 2016 riconosce all'amministratore il potere di convocare in assemblea sia il vecchio che il nuovo proprietario di un immobile, laddove gli stessi non abbiano comunicato l'avvenuta variazione
Ai sensi dell'articolo 1136, comma VI, codice civile 'L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati'. Il mancato o irregolare invito anche di uno solo dei compartecipi aventi diritto alla partecipazione assembleare e' in grado di inficiare la legittimita' della deliberazione adottata dall'assise, e, in quanto tale, la stessa risulterebbe impugnabile nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per gli assenti (cfr, articolo 1137 c.c.).
=> Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore
In assemblea deve essere sempre convocato il condo'mino effettivo e non anche quello apparente (non da ultimo, cfr, Tribunale di Milano 07.02.2012 nr 1514). In effetti, il principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, secondo la giurisprudenza di legittimita' e di merito non trova applicazione nel condominio.
Ma che succede se il nuovo proprietario non comunica all'amministrator
Ma che succede se il nuovo proprietario non comunica all'amministratore la propria successione nella titolarita' di un immobile? Secondo il Tribunale di Firenze (Sentenza del 29.01.2016) e' legittima la pratica dell'amministratore di convocare in sede assembleare sia il vecchio che il nuovo proprietario, e cio' almeno fino a quando non sara' in grado di variare ufficialmente il registro anagrafe condo'mini, annotando gli estremi dell'occorsa compravendita immobiliare.
=> Anagrafe condominiale e principio di apparenza del diritto. Prime applicazioni giurisprudenziali.
Il fatto.Il caso qui trattato riguarda la ipotesi in cui uno degli immobili ubicato in condo'miniosia stato oggetto di compravendita e il nuovo condo'mino abbia omesso di comunicare la variazione anagrafica all'amministratore.
L'amministratore ha proceduto, quindi, alla convocazione dell'assemblea dei condo'mini del Condominio de quo inviando l'avviso al vecchio proprietario. Essendo trascorso pia'¹ di un anno dall'avvenuta cessione, l'amministratore e' pero' venuto a conoscenza (in gergo si dice: aliunde) della circostanza che l'immobile di che trattasi fosse stato compravenduto da un terzo soggetto. Prudenzialmente, ha quindi ritenuto opportuno estendere l'invito anche a tale soggetto.
Nella stessa assemblea dei condo'mini, in rappresentanza della unita' immobiliare di che trattasi, vi hanno preso parte entrambi: sia il nuovo che il vecchio proprietario.
L'adunanza ha poi assunto importanti deliberazione sul merito delle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio e sulla debita ripartizione a ciascuna delle unita' immobiliare di cui consta il fabbricato, imputandoli nominativamente al 'vecchio proprietario', rispetto la unita' immobiliare in disamina.
La Sentenza.Il nuovo proprietario ha impugnato la deliberazione in commento affermandone la illegittimita' in ragione della avvenuta convocazione del proprio dante causa e/o della contribuzione attiva che questo ha fornito rispetto le decisioni quivi assunte. Il Giudice fiorentino ha pero' respinto l'assunto e' ritenuta proceduralmente corretta la prassi attivata dall'amministratore.
La irreprensibilita' del procedimento di convocazione e' stata ritenuta risiedere in un principio giurisprudenziale, secondo il quale: 'Nell'ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinchè questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolale interessato a partecipale alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarita' , senza di che, e fin quando cio' non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari l'alienante'.
Ancor
Ancora: 'Anche se il regolamento di condominio faccia obbligo ai condomini, in caso di alienazione o cessione della loro quota, di indicare, per lettera raccomandata, all'amministratore il nome,il cognome e la residenza del nuovo comproprietario,non deve ritenersi necessaria l'osservanza di tale formalita' quando la finalita' cui essa e diretta - di portale, cioe, a conoscenza del condominio il mutamento del titolare di una delle quote - sia gia stata raggiunta, avendo il condominio acquistato aliunde quella conoscenza' ( cfr. Cass. Sezione II^, 9.1.1967 nr. 89 n Rv. 325753; cfr. Sentenza nr. 66/65, mass n 310046; Cass. Sezione II^, 14.3.1987 nr. 2658 RV 451776).
In conclusione. La decisione del Tribunale di Firenze ci pare assai innovativa, laddove consente la partecipazione all'assemblea dei condo'mini di soggetti ormai divenuti estranei al condominio, ritenendo legittima la sostituzione da parte di costoro dell'effettivo avente diritto.E' pero' fatto ben noto che la qualita' di 'condo'mino' si assume in ragione della titolarita' dell'immobile ubicato all'interno del fabbricato condominiale, cosa'¬ come l'assunto per il quale in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza di diritto.
In quanto tale - con i dovuti accorgimenti - siffatta decisione pare stridere con la previsione di cui all'articolo 1130 nr 6 del codice civile (non richiamato in Sentenza), nella misura in cui prevede che ' '¦costituisce onere dell'amministratore curare la tenuta del registro di anagrafe condo'mini contente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento'¦', sebbene riconosca, in seguito, che '
ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni'¦'